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ATTIVITA’ COMMERCIALI

Vogliamo dedicare un apposito spazio relativo all’apertura di un attività commerciale a Roma, chiarendo non tanto l’aspetto amministrativo necessario per l’ottenimento della licenza quanto il primario aspetto edilizio ed urbanistico necessario per effettuare i lavori ed ottenere la destinazione consona all’attività che si andrà ad aprire.
Forse non tutti sanno che:
Le NTA del PRG di Roma Capitale hanno portato uno stravolgimento nelle destinazioni che erano prima ricomprese tutte in quella che veniva definita: DESTINAZIONE COMMERCIALE.
Ora ai sensi dell’articolo 6 delle NTA le destinazioni d’uso di locali per attività vengono suddivise in:

B) COMMERCIALI:
  • Piccole strutture di vendita (superfici fino a 250 mq)
  • Medie strutture di vendita (superfici fino a 2500 mq)
  • Grandi strutture di vendita (superfici oltre i 2500 mq)
C) SERVIZI:
  • Pubblici esercizi (bar – ristoranti . pub – locali notturni in genere)
  • Servizi alle persone (amministrativi – sociali – assistenziali – sanitari – istruzione – culturali – fitness)
  • Direzionale Privato (uffici e studi professionali, servizi alle imprese)
  • Sportelli tributari, bancari e finaziari
  • Artigianato di servizio e studi di artista
  • Attrezzature culturali e religiose
  • Attrezzature collettive (per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative e congressuali)
E) PRODUTTIVE:
  • Artigianato produttivo
  • Industria
  • Commercio all’ingrosso
  • Depositi e Magazzini

Appare chiaro come in tutti gli immobili che hanno la destinazione C1 – Commerciale – è sì possibile aprire una attività, ma che la stessa, essendo riconducibile alla suddivisione riportata, determinerà quello che viene chiamato MUTAMENTO D’USO all’interno della stessa categoria catastale.
Che cosa è il MUTAMENTO D’USO - E’ una richiesta che va fatta all’ufficio tecnico del municipio competente mediate una CILA, SCIA o SCIA in alt. al PdC (di tipo urbanistico e non amministrativa) nella quale deve essere specificato chiaramente l’uso originario e l’uso, indicando una delle categorie sopra riportate, che si necessita.
Non vi sarà alcuna modifica alla categoria o alla rendita catastale ma l’ufficio tecnico registrerà il Mutamento d’uso e lo comunicherà al SUAP al momento della formalizzazione della licenza.
Riportiamo la tabella esplicativa di corrispondenza tra le categorie generali di destinazioni d’uso cosi come emessa dal Dipartimento PAU nel 2015

MUTAMENTO D’USO – INDIVIDUAZIONE DELLE SOTTOCATEGORIE
  • a) MdU1: mutamento di destinazione d'uso di immobili già adibiti ad esercizio d'impresa ad altro esercizio d'impresa, non connesso ad intervento di ristrutturazione edilizia c.d. pesante. Tale caso è da ascriversi tra gli interventi rientranti nell' "Attività di edilizia libera': ai sensi dell'art. 6 comma 2 lett. e-bis) d.P.R. 380/2001 ss.mm.ii.
  • b) MdU2: mutamento di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria generale se non connesso ad intervento di ristrutturazione edilizia c.d. pesante.
  • c) MdU3: mutamento di destinazione d'uso tra categorie generali differenti connesso o meno ad intervento di ristrutturazione edilizia c.d. pesante. E' altresì da ascriversi a tale sotto-categoria, in ragione della procedura edilizia da seguire per la sua realizzazione, anche il mutamento di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria generale se connesso ad intervento di ristrutturazione edilizia c.d. pesante.
Procedure edilizie e titoli abilitativi necessari per il mutamento delle destinazioni d'uso

Fermo restando che ogni mutamento di destinazione d'uso - a qualsivoglia sottocategoria ascrivibile - deve rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti e/o adottati, nonché delle norme di settore, si definisce quanto segue:

  • MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D'USO ASCRIVIBILI NELLA SOTTO-CATEGORIA MdU1
    Comunicazione inizio lavori asseverata ai sensi dell'art. 6 comma 4 d.P.R. 380/2001 ss.mm.ii., sempre che gli interventi non riguardano parti strutturali dell'immobile oggetto d'intervento. Trattandosi di attività edilizia libera, la stessa non è subordinata al versamento del contributo di costruzione, fatto salvo per gli interventi ascrivibili nella Manutenzione Straordinaria comportanti aumento del carico urbanistico mediante incremento di SUL, limitatamente all'incidenza dei soli oneri di urbanizzazione (art. 17 comma 4 d.P.R. 380/2001 ss.mm.ii.). In ragione dell'eventuale maggior carico urbanistico della nuova destinazione rispetto a quella preesistente legittima e/o in funzione dell'eventuale incremento di SUL, è necessario attivare la procedura per la monetizzazione degli standard non reperiti, ai sensi della D.C.C. 73/201O, della D.G.C. 115/2011 e della Circolare esplicativa prot. 99440/2012 D.P.A.U.
  • b) MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D'USO ASCRIVIBILI NELLA SOTTO-CATEGORIA MdU2
    Segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell'art. 22 d.P.R. 380/2001 ss.mm.ii., previo espletamento, se necessario, in ragione del diverso carico urbanistico della nuova destinazione rispetto a quella preesistente legittima, della procedura per la monetizzazione degli standard non reperiti, ai sensi della D.C.C. 73/201O, della D.G.C. 115/2011 e della Circolare esplicativa prot. 99440/12 D.P.A.U.
  • MUTAMENTI DI DESTINAZIONE D'USO ASCRIVIBILI NELLA SOTTO-CATEGORIA MdU3
    Permesso di Costruire (art. 20 DPR 380/01 ss.mm.ii.) o in alternativa, a scelta della parte privata, Denuncia di inizio attività ai sensi dell'art. 22 comma 3 d.P.R. 380/2001 ss.mm.ii., corredata del calcolo e del versamento del contributo di costruzione ed espletamento, se necessario, in ragione del diverso carico urbanistico della nuova destinazione rispetto a quella preesistente legittima, della procedura per la monetizzazione degli standard non reperiti, ai sensi della D.C.C. 73/201O, della D.G.C. 115/2011 e della Circolare esplicativa prot. 99440/12 D.P.A.U.

Vedremo nel dettaglio delle singole attività cosa comporta il Mutamento d’uso.